На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 149 НК от НДС освобождается оказание услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности.
Согласно пункту 1 статьи 154 НК в налоговую базу по НДС не включается оплата, частичная оплата, полученная налогоплательщиком в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), которые не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения).
В связи с этим денежные средства, полученные организацией в качестве обеспечительного платежа, подлежащего зачету в счет оплаты оказываемых услуг по сдаче в аренду жилых помещений, освобождаемых от налогообложения НДС на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 149 НК, в налоговую базу по этому налогу не включаются.
Такие разъяснения дает Минфин в письме № 03-07-14/65593 от 13.09.2018.